中国では土地を保有できない？マイホーム所有者が持つ「権利」の正体

中国の不動産市場のニュースを聞くとき、「中国では土地を個人が所有できない」という話を聞いたことがあるかもしれません。これは事実であり、日本の土地所有制度と比べると、非常に大きな違いがあります。

この記事では、この中国独自の土地制度の核心を解説し、マイホーム所有者が持つ「権利」の正体、そしてその権利が抱える課題について分かりやすく説明します。

中国の憲法と土地法に基づき、土地の所有権は以下の原則に従っています。

つまり、中国では、**個人や企業が私的に土地の所有権（日本の「所有権」に相当するもの）を持つことはできません。**これは、社会主義体制に基づく根本的な原則です。

「土地を所有できないなら、どうやって家を買うの？」という疑問が生じるでしょう。住宅やビルなどの不動産を購入する際、個人や企業が手に入れるのは「土地使用権（Land Use Right）」という権利です。

権利の仕組み: 国や集団の所有する土地を、一定の期間借りて利用する権利です。この権利を取得するために、デベロッパーや個人は国に**「土地使用権譲渡金」**を支払います。
建物の所有権: 土地の上に建っている建物（マンションの部屋など）自体は、個人が所有権を持ちます。しかし、その建物が建つ土地の利用権は「使用権」であるため、日本のように土地と建物を一体として永久に所有することはできません。

土地使用権には、用途に応じて利用期間が定められています。

土地を所有できないという制度は、特に不動産バブルの崩壊危機において、いくつかの深刻な課題を露呈しています。

最も大きな懸念は、住宅用地の利用期間である70年が満了した後にどうなるのかという問題です。

自動更新の不確実性: 法的には「自動的に更新できる」とされていますが、その際に国にどの程度の費用（更新料）を支払う必要があるのかが明確に定められていません。所有者は、70年後に高額な費用を請求されるのではないかという不安を抱えています。
不動産の価値: 70年の期限が迫るほど、その土地に建つ建物の価値が下がる要因となります。

地方政府は、この「土地使用権譲渡金」の売却益を主要な財源としてきました。

売却収入の激減: 不動産市場の低迷により、土地使用権の売却が減少すると、地方政府の財政は急激に悪化します。これが、中国の地方財政のひっ迫と不動産バブル危機の主要な原因の一つとなっています。

日本の不動産では、建物は老朽化により価値が下がっても、土地の価値が残ることが多いため、資産性が保たれやすいです。しかし、中国では土地が使用権であるため、期間満了が近づくと、建物と使用権の価値が同時に下がるリスクがあります。

中国の土地制度は、「土地は国民のものであり、個人は利用する権利のみを持つ」という社会主義の原則に基づいています。マイホーム購入者が手にするのは、建物の所有権と、最長70年の土地使用権です。

この制度は、経済成長期には政府のインフラ投資の大きな財源となりましたが、70年後の権利更新問題や、市場の冷え込みによる地方財政の悪化といった、大きな課題を抱えています。中国で不動産を持つということは、この「使用権」という独自の法的枠組みと、その不確実性を理解することから始まるのです。

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