借入開始の年月と金額だけで、利上げ後の「いまの返済額」と「次の見直し」がわかる
これから借りる方・金利を自由に設定したい方は 住宅ローンシミュレーター へ
各年の4月に3,000万円を35年で借りた場合の、現在の返済額・次の見直し・借入額別の一覧を年ごとにまとめています。
住宅ローンの変動金利は、日銀の政策金利（無担保コールレート翌日物の誘導目標）に直接連動しているわけではありません。 政策金利が上がると、各銀行が企業向けの最優遇貸出金利である短期プライムレート（短プラ）を引き上げ、 多くの銀行は「短プラ＋1%」を変動金利の店頭金利（基準金利）にしています。
実際に適用される金利は、店頭金利から契約時に決まった優遇幅（引き下げ幅）を差し引いたものです。 優遇幅は完済まで固定されるため、店頭金利が上がった分だけ適用金利も上がります。 見直しは毎年4月1日と10月1日の短プラで行われ、新しい金利は7月分・翌1月分の返済から適用されます。
このシミュレーターは、日銀が公表している短プラの実績から店頭金利を求め、借入時期ごとの優遇幅の目安 （または入力された当初金利）を差し引いて、借入時から現在までの適用金利と返済額を月ごとに計算しています。
5年ルール：元利均等返済の変動金利では、金利が変わっても月々の返済額は5年間据え置かれます。 据え置き期間中は返済額のうち利息の割合が増え、元金の減りが遅くなります。
125%ルール：5年ごとの見直しで返済額が上がる場合でも、新しい返済額は直前の1.25倍までに抑えられます。 抑えられた分は先送りされるだけで、後の見直しや完済時に上乗せされます。
未払い利息：金利が急上昇して月々の利息が返済額を超えると、払いきれない利息が繰り越されます。 この間は元金がまったく減らず、最終回まで残った未払い利息は残元金と合わせて一括で清算します。
※ 一部のネット銀行など、これらのルールを採用せず金利変更のたびに返済額を見直す銀行もあります。 シミュレーターでは「5年ルール・125%ルールを適用する」のチェックで切り替えられます。
| 日付 | 政策金利 | 出来事 |
|---|---|---|
| 2026年9月18日 | 1.25% | 利上げ（1995年以来の水準） |
| 2026年6月16日 | 1% | 利上げ |
| 2025年12月19日 | 0.75% | 利上げ |
| 2025年1月24日 | 0.5% | 利上げ |
| 2024年7月31日 | 0.25% | 利上げ |
| 2024年3月19日 | 0.1% | マイナス金利解除（0〜0.1%） |
| 2016年2月16日 | -0.1% | マイナス金利政策 |
| 2013年4月4日 | 0.1% | 量的・質的金融緩和（金利目標なし、付利0.1%） |
| 2010年10月5日 | 0.1% | 包括緩和（0〜0.1%） |
| 2008年12月19日 | 0.1% | 利下げ |
| 2008年10月31日 | 0.3% | 利下げ（リーマンショック） |
| 2007年2月21日 | 0.5% | 利上げ |
| 2006年7月14日 | 0.25% | ゼロ金利解除 |
| 2006年3月9日 | 0% | 量的緩和解除（ゼロ金利は継続） |
| 2001年3月19日 | 0% | 量的緩和導入（実質ゼロ金利） |
| 2001年2月28日 | 0.15% | 利下げ |
| 2000年8月11日 | 0.25% | ゼロ金利解除 |
| 変更日 | 短プラ | 店頭金利 |
|---|---|---|
| 2026年8月3日 | 2.375% | 3.375% |
| 2026年2月2日 | 2.125% | 3.125% |
| 2025年3月3日 | 1.875% | 2.875% |
| 2024年9月2日 | 1.625% | 2.625% |
| 2009年1月13日 | 1.475% | 2.475% |
| 2008年11月17日 | 1.675% | 2.675% |
| 2007年3月20日 | 1.875% | 2.875% |
| 2006年8月24日 | 1.625% | 2.625% |
| 2001年3月28日 | 1.375% | 2.375% |
| 2000年8月24日 | 1.5% | 2.5% |
出典: 日本銀行「金融政策決定会合の公表資料」「短期プライムレート（最頻値）の推移」。データ基準日 2026年9月19日。
日銀が政策金利を引き上げると、数か月以内に各銀行が短期プライムレート（短プラ）を引き上げます。変動金利は毎年4月1日と10月1日の短プラで見直され、新しい金利は7月分と翌年1月分の返済から適用されます。したがって政策金利の引き上げから実際の返済額への反映まで、おおむね半年から1年程度のずれがあります。
多くの銀行の変動金利（元利均等返済）には「5年ルール」があり、金利が変わっても返済額は5年ごとの見直しまで据え置かれます。据え置き期間中は返済額のうち利息の割合が増え、元金の減りが遅くなります。見直し後の返済額は「125%ルール」で直前の1.25倍が上限になります。
金利が急に上がり、月々の利息が据え置かれた返済額を上回ると、払いきれない利息が「未払い利息」として繰り越されます。この間は元金がまったく減りません。未払い利息は以後の返済から優先して充当され、最終回まで残った場合は残元金と合わせて一括で清算する必要があります。
大手行の変動金利は「短期プライムレート＋1%」の店頭金利（基準金利）から、契約時に決まった「優遇幅（引き下げ幅）」を差し引いた金利が適用されます。優遇幅は完済まで変わらないため、店頭金利が上がった分だけ適用金利も上がります。このシミュレーターは短期プライムレートの実績から店頭金利を求め、借入時期ごとの優遇幅の目安（または入力した当初金利）で適用金利を計算します。
日銀が公表している政策金利と短期プライムレートの実績に基づいて計算していますが、優遇幅の目安や見直し時期は一般的な銀行の仕組みを前提にした参考値です。実際の適用金利・返済額は金融機関や契約内容（金利の見直し月、ルールの有無、繰上返済の有無など）によって異なります。契約時の適用金利が分かる場合は入力すると精度が上がります。
このページは「すでに借りているローンが利上げでどう変わったか」を計算するものです。これから借りる場合や金利を自由に設定したい場合は、住宅ローンシミュレーターで金利上昇シナリオ（N年目から金利X%）を設定して計算してください。